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Comment fonctionne une transaction typique d'achat et de vente d'un appartement ordinaire

Algorithme pour l'achat et la vente d'un appartement vous aidera à éviter les erreurs dans les transactions immobilières, car il s'agit d'une description détaillée de votre itinéraire, indique le cours des actions et les procédures nécessaires.
L'article a été mis à jour le 20 mai 2019.

Cet article décrit un plan pas à pas. faire du shopping appartements pertinents en 2019.
Carte de renseignement pour les acheteurs avec téléchargement du plan de transaction étape par étape

Si vous devez d'abord vendre un appartement, lisez l'article: Algorithme de vente d'appartement

ATTENTION! Les transactions relatives à l'aliénation de biens immobiliers ou de parts du droit de propriété appartenant à l'incompétent et aux mineurs sont soumises à une certification par notaire obligatoire.

Le contenu de l'article est détaillé:

Contrat préliminaire

Si le montant nécessaire à l'achat est disponible, vous pouvez, après vérification des documents relatifs à l'appartement, conclure un accord. Pour protéger l'objet de votre choix des réclamations d'autres acheteurs, s'il est nécessaire d'attendre (avec une hypothèque, avec la vente d'une autre propriété), un contrat de vente préliminaire aidera.

Dans ce document, outre les points fondamentaux concernant l'objet de la vente et les parties, il est important d'indiquer:

  • conclusion d'un accord
  • transfert d'argent
  • le transfert effectif de l'appartement à l'acheteur,
  • désenregistrement de personnes non autorisées pour l'acheteur,

2 - procédure de règlement:

  • - s'il y aura un paiement anticipé et sous quelle forme:

acompte (en cas de résiliation du contrat d'achat et de vente à l'initiative de l'acheteur, ce montant reste à la charge du vendeur)

un gage qui sera restitué à l'acheteur si l'une des parties refuse de signer le document principal,

  • sources de paiement pour la valeur de l'objet (cette partie est payée au détriment des fonds propres, ce qui est au détriment des fonds empruntés),
  • les montants des paiements et les méthodes de transfert d'argent,
  • pour les factures de services publics,
  • conditions spéciales (meubles, plomberie coûteuse, qui, au moment du transfert de l'appartement, peuvent être remplacés par un analogue moins cher, etc.).

La taxation

Si la propriété est détenue depuis moins de 5 ans (s'il s'agit d'un don, d'un héritage ou d'une privatisation - 3 ans) et coûte plus d'un million de roubles, le vendeur sera alors obligé de payer 13% de l'impôt sur le revenu du montant de la transaction supérieur au montant spécifié. Pour éviter cela, le contrat indique un prix inférieur. Pour l'acheteur, cela se heurte au fait qu'en cas de litige devant un tribunal, ce dernier procédera du fait que seul le montant indiqué sur le document est payé pour l'appartement.

La solution consiste à indiquer que l'objet immobilier est vendu pour 1 million de roubles, mais que des améliorations inséparables lui sont appliquées avec le coût de X-roubles, où X est la valeur totale de l'objet moins 1 million de roubles. Des formulations similaires conviennent également aux organismes de crédit émettant des prêts hypothécaires.

Mais l'acheteur a le droit une fois dans sa vie de recevoir une déduction fiscale en rapport avec l'achat d'un logement pour le montant prescrit dans le contrat (pas plus de 2 millions de roubles). Si vous spécifiez une valeur inférieure, il risque de perdre une partie du montant de la déduction fiscale. Si les documents indiquent 1 million et ont payé 2 millions, les pertes seront alors:

(2 000 000 - 1 000 000) x 0,13 = 260 000 roubles.

En outre, le vendeur est exonéré de l'impôt sur le revenu des particuliers s'il vend son unique logement.

Si les revendications portent sur la qualité du logement, négociez. Il est tout à fait possible de réduire le montant requis d’une partie du coût des réparations futures.
Si les conditions ne vous conviennent pas, vous devez refuser la transaction ou la reporter.

Les règles de base de la transaction de vente de biens immobiliers

Pour qu'une transaction immobilière soit valide, il doit remplir un certain nombre de conditions:

  1. Réalisé conformément au cadre juridique. Par exemple, il n'est pas admissible de rédiger un contrat axé sur l'aliénation d'objets se rapportant à des zones communes dans un bâtiment à plusieurs étages.
  2. Les participants à la transaction doivent être capables et compétents.
  3. Le vendeur de biens immobiliers doit avoir la propriété de l'objet aliéné.
  4. Chacune des parties impliquées dans la transaction doit la compléter volontairement.
  5. Le consentement des parties à l’achat et à la vente est confirmé par la légalisation du contrat de vente de biens immobiliers.
  6. L'enregistrement de la vente de biens immobiliers au gouvernement après la transaction est une condition préalable.

Le non-respect de l'un des éléments ci-dessus peut constituer un motif pour rompre la relation entre le vendeur et l'acheteur et invalider la transaction d'achat et de vente.

Naturellement, chaque acheteur est préoccupé par la question de la sécurité au moment de l'acquisition d'un bien immobilier, car les fraudeurs de biens immobiliers n'ont pas encore été transférés.

Mais, le plus souvent, les problèmes ne découlent pas de la faute des escrocs, mais de l’absence de connaissance des lois de la Fédération de Russie relatives à la vente.

Considérons quelques règles qui sont obligatoires pour une utilisation dans des transactions immobilières:

Lors de l'acquisition d'une propriété, vous devez d'abord vérifier tous les documents de titre confirmant la propriété de celui-ci.

Cela peut être:

  1. Certificat de propriété de l'appartement (privatisation).
  2. Contrat de vente.
  3. Héritage légal ou testamentaire.
  4. Accord de cadeau.

Tous les documents doivent être soumis en original., avec le sceau et l’enregistrement du RTC ou de tout autre organisme remplaçant le bureau. Les copies et les copieurs ne conviennent pas dans ce cas.

Un certificat du bureau du logement est requis indiquant le nombre de personnes inscrites sur le logement à vendre. Ces données peuvent également être clarifiées de manière indépendante dans le bureau du logement, car il est souhaitable d’exclure la présence de personnes temporairement à la retraite, mais en conservant les droits de l’appartement.

Le passeport côté vente mérite également l'attention à savoir, la page avec des marques sur l'enregistrement du mariage et le lieu de résidence. Il est important de rappeler que les biens acquis dans le cadre d'un mariage appartiennent aux deux époux et que le droit d'y appartenir appartient également aux deux (à l'exception des biens donnés et des biens hérités).

Si les enfants mineurs sont inscrits sur la surface habitable À la veille de la transaction, vous devez demander leur désinscription et il est conseillé de vérifier ce fait.

Les agents immobiliers expérimentés ont une règle - méfiez-vous de l'immobilier trop bon marché et il a été testé à plusieurs reprises dans la pratique. Une personne qui connaît l'illégalité de ses actions, cherche à vendre l'objet plus rapidement et moins cher.

Il y a des moments où l'immobilier est vendu par procuration. L'acheteur est simplement obligé de faire preuve de prudence, sinon les conséquences négatives ne peuvent être évitées. La validité de la procuration est très importante. Si le mandant est une personne âgée, il peut arriver qu'il soit déjà décédé. Par conséquent, la procuration n'est plus valide. Les procurations doivent également être en alerte avec une nouvelle date d'émission, car celles-ci sont souvent utilisées par des fraudeurs.

Il y a d'autres moments désagréables où les transactions par procuration sont reconnues comme non valides. Par conséquent, vous devez au minimum vous assurer que le mandant est en vie et que le document a été établi volontairement par lui. L'option idéale est la présence du mandant lors de la transaction.

De préférence la présence de l'acheteur de la propriété au moment du transfert par le vendeur des documents nécessaires à la vente. Exigences distinctes pour un notaire: un bureau et une longue période de travail.

Concernant les systèmes de réception et de transfert d’argent. Plusieurs peuvent être offerts. Il s’agit à la fois de paiements en espèces et de paiements sans numéraire, effectués avant ou pendant la transaction, avec ou sans paiement anticipé. Toutes les nuances sont décidées à l'avance, d'un commun accord des parties.

Préparation des documents nécessaires

Les documents pour l'enregistrement d'un contrat de vente de biens immobiliers peuvent être divisés en en deux catégories:

Première catégorie - il s’agit de documents pour lesquels le notaire ne sera pas en mesure de procéder à une transaction d’achat et de vente et de certifier le transfert de propriété du logement.

Ceux-ci comprennent:

  1. Titres de propriété de la propriété (lors de la vente par procuration, il est joint).
  2. Aide caractéristique sur la valeur estimée de l'objet.
  3. Passeport technique.
  4. Certificat du bureau du logement (formulaire n ° 3), indiquant le nombre de personnes inscrites sur la propriété aliénée.
  5. Documents d'identification du vendeur et de l'acheteur, leurs codes d'identification.
  6. Certificat de mariage ou de divorce (dans le premier cas, le consentement du ou des époux pour effectuer l'opération sera requis).
  7. Permission du conseil de fondation d'effectuer une transaction en présence d'enfants mineurs.

Deuxième catégorie - Il s'agit d'un certificat de paiement d'utilitaires pour l'objet aliéné, ainsi que d'autres informations sans lesquelles un notaire peut effectuer une transaction. Ils sont plutôt nécessaires à l'acheteur pour éviter des problèmes de logement et de services collectifs.

Considérez la procédure d'achat et de vente de biens immobiliers:

- La première étape - recherche d'objet

Il consiste à trouver un logement, à visualiser différentes options pour des appartements. Une fois que l’acheteur s’est arrêté sur une option, il a effectué un dépôt.

Le vendeur écrit un reçu pour recevoir une partie de l'argent à payer pour l'appartement ou les parties établissent un contrat de dépôt préalable. À ce stade

L'acheteur effectue un audit juridique de la propriété (documents relatifs à la pureté du titre, à l'identité du vendeur, etc.).

- la deuxième étape - préparation du contrat de vente

Après avoir préparé tous les documents nécessaires, les parties concluent un contrat de vente écrit, qui peut être notarié.

Il devrait refléter les points suivants: informations du vendeur et de l'acheteur, l'adresse de l'objet à éliminer et sa valeur, le mode de transfert des fonds et la période pendant laquelle ils doivent être transférés au vendeur, la répartition des coûts de transaction, le moment de l'éviction (transfert de clé).

- La troisième étape est le transfert d'argent

L'option la plus sûre et la plus pratique pour les règlements mutuels entre les participants à la transaction est le transfert d'argent via une cellule bancaire. Le contrat d'utilisation doit être conclu de manière à ce que le vendeur puisse recevoir le montant qui lui est dû à la date d'échéance en présentant aux employés de la banque un certificat de propriété établi pour le nouveau propriétaire.

Après la date limite et l'impossibilité de présenter le document requis par le vendeur (par exemple, un refus d'enregistrement d'un certificat a été reçu), l'acheteur renvoie ses fonds et accède à la cellule.

- La quatrième étape - l'enregistrement de la propriété

Une fois l’argent placé dans la cellule bancaire, la transaction entre dans la phase finale, c’est-à-dire le contrat de vente et tous les documents nécessaires sont soumis pour enregistrement au service d'enregistrement de l'État fédéral.

En règle générale, au bout de deux semaines, un document enregistré est délivré aux participants à la transaction. À ce stade, le vendeur reçoit les clés de la cellule.

- La cinquième étape - la libération de l'appartement

L'appartement est libéré conformément aux conditions convenues. Lors de la remise des clés au nouveau propriétaire, un acte d'acceptation et de transfert de logement est signé.

Jusqu'à ce qu'un tel acte soit signé, le vendeur est responsable de l'état de l'appartement. Dans le même temps, tous les certificats relatifs à l’absence de dettes sur des factures de services publics peuvent être transmis.

Vous avez encore des questions? Appelez-nous simplement:

Carte de renseignement pour l'enregistrement de l'achat d'un appartement

Toujours heureux de clarifier. L'auteur

L’exactitude des informations contenues dans mes documents vous sera confirmée:

    • -З-221 «Enregistrement public d'immeubles», entré en vigueur le 2 janvier 2017 (telle que modifiée le 1er mai 2019)
    • Règles pour la tenue du registre d'État des droits unifié
    • Code civil de la Fédération de Russie
    • Code du logement de la Fédération de Russie
  • Code de la famille de la Fédération de Russie.

Site officiel de Rosreestr: rosreestr.ru

Salutations de l'auteur et fondateur du site

Je suis heureux de vous accueillir sur mon site protégé par le droit d'auteur, "Transactions immobilières en Russie".

Je m'appelle Slobodchikova Olga Dmitrievna. Depuis 2006, je suis impliqué dans la maintenance de transactions immobilières complexes et très complexes et je suis heureux de partager mon expérience et mes connaissances avec vous.
J'ai supervisé plus de 1000 transactions, dont 250, j'ai accompagné le client jusqu'à l'enregistrement du droit de propriété «main dans la main».
Aucune de mes transactions n'a été contestée.

En une seule transaction, mon client a perdu le dépôt, uniquement parce qu'il avait lui-même différé l'achat pour une période plus longue en raison de circonstances familiales. Mais bien entendu, on m'avait prévenu de l'irrévocabilité du dépôt jusqu'à la signature de l'accord et le transfert de l'argent.

Ce site contient 335 de mes articles, dont vous trouverez les réponses aux questions clés concernant les transactions immobilières et l’enregistrement des droits de propriété conformément aux dernières modifications apportées aux lois et aux procédures.

Toutes mes recommandations de conception sont vérifiées par l'expérience de transactions réussies et visent à prévenir les erreurs et les pertes financières. Suivez le "étape par étape".

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Cordialement, Auteur.
22/07/2019 année

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